Kentsel Dönüşüm Hizmetleri

SOSYOLOJİK DEĞERLENDİRME ANKETLERİ

Uygulanan dönüşümlerle ilgili, kentsel mekânların demografik, sosyal ve kültürel değişimlerini ve bu mekânsal değişimlerden etkilenen insanların kentsel dönüşüme karşı bakış açılarını ortaya koyulmalıdır.

Kentsel dönüşüm projesi uygulanan alanlarda yaşayanların görüşlerinin ortaya konulması, masa başında yapılan planlamaların eksikliklerini en aza indirmesi bakımından önemlidir.  

Projeden etkilenen insanlara yönelik olarak demografik, ekonomik, mülkiyet, kente karşı tutum ve algıları, kentsel dönüşüm ile ilgili haberdarlık, endişe ve beklentilerine yönelik olarak uygun anket soruları hazırlanır ve mülakatlar yapılır.  

Tam yapılandırılmış anket formları, karşılıklı görüşme tekniği kullanılarak firma personelimiz tarafından sahada uygulanır, uygulandıktan sonra elde edilen veriler farklı analiz yöntemleri ile değerlendirilir, elde edilen verilere göre de bir rapor hazırlanır ve sonuçlar idare ile birlikte değerlendirilir.

MEVCUT DURUM TESPİT VE DEĞERLEME

Proje bölgesi saha keşfi yapılır.
Bölgeye ilişkin tapu kayıtları, takyidatlar, ruhsat durumu, mimari projeler vb. veriler alınır.
İlgili idarelerden temin edilen verilerin saha incelemesi ve tutarlılığı kontrol edilir.
Verilerin tamamı firmamızın ürünü olan BELKED Kentsel Dönüşüm Yazılımına aktarılır.
İlişkilendirilen taşınmazlara ait saha tespit formları yazılım ortamında otomatik olarak hazırlanır.
Arazi ve ekip planlaması yapılır.
Bölgede mülkiyet çözümlemesi yapılarak uluslararası değerleme standartlarına göre taşınmazların değere etki eden tüm verileri toplanır.
Evde bulunamayan hak sahipleri için tekrar planlama yapılarak arazi çalışması gerçekleştirilir.

MEVCUT DURUM TESPİT VE DEĞERLEME

Değerleme çalışmaları, uluslararası değerleme standartlarına göre SPK lisansı olan ve mesleki tecrübe koşulunu sağlayan gayrimenkul değerleme uzmanlarımız tarafından yapılır.
Teknik incelemelerden sonra uzmanlarımız tarafından, gerekli kontrol işlemleri gerçekleştirilir.   
Kıymet takdir formları, BELKED Kentsel Dönüşüm Yazılımı ile her bir taşınmaz için otomatik olarak üretilir.
Değerleme raporları uluslararası değerleme standartlarına göre hazırlanır.

MEVCUT DURUM TESPİT VE DEĞERLEME

Her türlü gayrimenkulün yasal statüsünün araştırılarak, uygun değerleme yöntemi ile piyasa değerinin belirlenmesi ve sonuçların raporlandırılması konusunda tüm yurtta hizmet vermekteyiz.
Çalışma alanının trendlerini de dikkate alarak detaylı piyasa araştırmasını yapmakta ve ulaşılan sonuçları irdeleyerek sektörel analiz raporları hazırlamaktayız.
Gayrimenkulün değeri; mevkii ve arsası, alanı, bina yaşı, konumu, cephesi, yapım yılı, yapım kalitesi, kat irtifakı veya iskanı olup olmadığı, kullanılmayan imar hakları, donatı alanlarına yakınlığı gibi kriterler dikkate alınarak, piyasa değerini etkileyen faktörlere göre belirlenir.
Kentsel dönüşümdeki değer tespitinde, kaçak yapılarla imarlı ve iskanlı yapılar arasındaki fark ve yasalara uygun binalardaki imar dışı ilave yapılar da dikkate alınır.
Gayrimenkullerin üzerindeki haciz, şerh, ipotek vb. takyidat kayıtları ile tüm hukuki durumlar da dikkate aldığımız kriterler arasındadır.

MEVCUT DURUM TESPİT VE DEĞERLEME

Kentsel dönüşüm projelerinin en temel unsurlarından olan gayrimenkul değerleme ve tespit çalışmaları, projenin akıbetini ve başarısını direkt olarak etkileyen en temel faktörlerin başında yer almaktadır. Bu yüzden yapılan tespit ve değerleme çalışmalarında değerleme kriterleri ve detaylandırmaların mümkün olduğunca fazla olması için firmamız tarafından gerekli özveri gösterilmektedir.
Tüm bu yapılan değer ve tespit çalışmaları sonrası üretilen detaylı durum analizleri ve mevcut durum değerleme raporları, matematiksel model, fizibilite ve paylaşım modeline altlık oluşturur.

FİZİBİLİTE - MATEMATİKSEL MODEL - KENTSEL TASARIM

Gayrimenkullerin konum, imar durumu, bulunduğu bölgenin dinamikleri ve ihtiyaçları ile genel piyasa verilerini araştırarak en etkin ve verimli kullanım analizleri sonucunda ideal koşulları belirlemekteyiz.
Değerleme çalışması yapılan bölgede, hak sahipleriyle uzlaşma görüşmelerine başlamak için dağılım model çalışmasını yapmaktayız.
Değerlemeye konu olan bütün taşınmazların ve hak sahiplerinin hakedişlerini bu modele göre ayrı ayrı üreterek tespit etmekteyiz.
Fizibilite çalışmaları, kentsel tasarım çalışmaları öncesinde kentsel dönüşüm sınırları üzerinde geliştirilebilecek yeni (konsept) projelerin varsayımlarla (senaryolarla) desteklenip modellenmesidir. Firmamız bu konuda üretilecek yeni konut tipleri, metrajları, adetleri ve yapı kütlelerinin yerleri konusunda kentsel tasarım projelerine, hata oranı düşük profesyonel öngörüler ve taslak veriler sunmaktadır.
Bu çalışma; firmamız tarafından yasal olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli yani “en iyi ve en verimli kullanım” olarak kurgulanmaktadır.

FİZİBİLİTE - MATEMATİKSEL MODEL - KENTSEL TASARIM

Kentsel dönüşüm projelerindeki yeni geliştirilmesi öngörülen mülkiyet türlerinin her biri ile ilgili;

Yapılması düşünülen projeye ilişkin öngörülen metrekare satış rakamları ve satış grafikleri, satış hızı ve yıllara dağılımı,
Önerilen her fonksiyon için uygun işletme-kiralama-satış hızı, fiyat ve ödeme koşullarının önerilmesi,
Fiziki yapı maliyetleri ve yatırım programının hazırlanması,
Fonksiyonlar bazında önerilen yapım teknolojisi, inşaat metodolojisi, yapı kalitesi ve standartlarına göre inşaat maliyet tahminleri,
Satış ve pazarlama konumlamaları ve stratejilerinin tespiti,
Hedef kitle ile iletişim konseptinin belirlenmesi,
Anket analizleri ve piyasa araştırmaları ışığında hak sahipleri için konut ve iş yeri olası borçlanma/alacak bedellerinin belirlenmesi işleri firmamız tarafından yapılmaktadır.
 

UZLAŞMA - SÖZLEŞMELERİN YAPILMASI 

70 kentsel dönüşüm projesinde 30.000' e yakın hak sahibi ile uzlaşma görüşmesi yapan firmamız, bu konudaki deneyim ve tecrübesiyle rakiplerinin oldukça önündedir.
Yaptığımız uzlaşma görüşmelerini, firmamız adına tescilli BELKED kentsel dönüşüm programında gerçekleştirmekteyiz. Tüm görüşmeleri, uzlaşmaları ve bunların istatistiksel sonuçlarını merkezimizden canlı olarak takip etmekteyiz.
Çalışma arkadaşlarımızın görüşme performanslarını ve süreç kontrolünü, proje yöneticisi arkadaşlarımız eşzamanlı olarak denetlemektedir.
Proje yaptığımız idarelerin yöneticileri, proje durumu, uzlaşma oranı ve toplam sonuçları tablet veya telefonlarından otomatik olarak alabilmektedir. 
Yapılan tüm görüşmelere ilişkin toplanan evrak ve dokümanlar, yazılımımızla entegre olarak barkodlu bir şekilde fiziksel olarak arşivlenerek saklanmaktadır.

UZLAŞMA - SÖZLEŞMELERİN YAPILMASI 

Tüm çalışma arkadaşlarımız, kurum personeli, yöneticiler ve istenirse hak sahipleri belirleyeceğimiz yetkiler dahilinde sisteme girebilmekte ve izinler dahilinde verileri görüp değiştirebilmektedir. 
Görüşmeler anında alınan sesli ve görüntülü kayıtlar yazılımımıza entegre edilmekte, itiraz ve ihtilaflı durumlar söz konusu olduğunda bu kayıtlara kolayca ulaşılabilmektedir.  Hak sahiplerine yapılan tebligatlar ve davet mektupları, sistemimiz üzerinden otomatik olarak oluşturulabilmekte, tapu ve nüfus verilerine gerekli entegrasyonlar dahilinde erişim sağlanmaktadır.
Uzlaşmaya gelen hak sahiplerine sistem üzerinden yeni daire seçimleri yaptırılıp, şerefiye, borç ve alacakları otomatik olarak anlık takip edilmektedir.
Uzlaşma sağlanan hak sahiplerinin kat karşılığı ve tapu devir işlemlerine ilişkin yazışma, noter, takyidat ve borç/alacak süreçleri idare ve hak sahibi adına firmamız tarafından yürütülmektedir.

TAHLİYE - YIKIM - KURA İŞLEMLERİ

Ön protokol imzalayarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan hak sahiplerinin tahliye ve yıkım süreçleri firmamız tarafından başlatılır.
Sözleşme imzalayan ve tahliye edilen hak sahiplerinin kira ve tahliye listeleri, sistemimizden otomatik alınarak idareye verilir.
Tahliye olan hak sahiplerinin abonelik iptal süreci firmamız tarafından takip edilerek, ilgili idarelerle gerekli yazışma işlemleri  yapılır.
Tüm işlemleri tamamlanan yapılara ilişkin yıkım programı, idarenin onayı ile firmamız tarafından planlanır ve ilgili yıkım ekibine iletilir.